政客们愿意让银行来扩大住房信贷，因为信贷能够同时实现多个目标。它能抬高房价，让房屋所有者觉得自己变得更富有了，还能推动他们消费。信贷还能够增加金融行业，房地产中介行业和房屋建筑行业的利润和就业岗位。而且，别担心，一切都是安全的——向房屋一样牢固——至少目前是这样。
宽松信贷真是好处多多，它收益大，见效快，而且受益面广，可是苦头还在后面呢。它的收益结构正中政客们的下怀，让许多国家都拜倒在宽松信贷的石榴裙下。一段时间以来，在很多富国中出现了一些金融行业的监管机构，它们同政客们唱对台戏，批判这种短浅的目光。然而，这次美国的问题是，政客想办法绕过了这些监管机构，而且住房信贷享有广泛的民众支持，以至于没有人敢提出反对。
住房信贷的简要历史回顾
美国大萧条爆发之前一段时期内同样出现了大规模的信贷扩张和严重的收入不平等现象，或许这并非巧合。那时的按揭贷款和现在的并不一样。住宅按揭由银行和储蓄公司来提供（也称储蓄与放款机构）。按揭的期限较短，大约为五年，到期时需整笔还本付息，除非借款者能够重新融资。而且，大部分贷款的利率不同，所以借款人要承担利率变动的风险；一般情况下，贷款人只提供不超过按揭价值50％的贷款，因此，房屋所有者要承担因房产价格波动而带来的大量风险。
到了20世纪30年代，大萧条越陷越深，融资干涸，房产估价骤降，房屋拥有者没钱偿还到期的贷款，大批借款者开始拖欠贷款。全国10％的房产被取消了赎回权，政府不得不介入，挽救即将跌入深渊的住房市场。房主贷款公司（HOLC）和联邦住宅管理局（FHA）是政府最初建立的两所机构。
房主贷款公司的作用是从银行和 公司手中购买违约的抵押贷款，把它们重组为固定利率的20年完全分期付款抵押贷款（在贷款期限内偿还本金）。较长的还款期限和完全分期的还款方式意味着房屋所有者不必再去面对灾难性的融资难题。政府愿意在一定时期内持有这些抵押，但并不打算长期参与贷款业务，所以政府必须寻找一种方式让私有领域的贷款者对这些抵押贷款感兴趣。那些历来都排斥长期贷款的私人贷方是不会轻而易举的信任借款者的。
解决这个问题的办法是，联邦住宅管理局通过提供抵押保险来承担违约风险——主要是为了让贷款者吃一颗定心丸，一旦发生违约，联邦住宅管理局会偿还贷款。为了保护自己的利益，联邦住宅管理局收取保险费，并严格设定它所担保的最高贷款上限（最初为房产价值的80％）以及贷款金额。这些限制性条件也确保了一个政府不愿担保的私人抵押贷款市场的出现。
所以，那些购买由联邦住宅管理局提供担保的抵押贷款的银行和储蓄公司只需承担利率风险——利率风险的产生是由于他们用短期的可变利率存款来为长期固定的利率的抵押贷款融资。只要短期利率不走高，这笔生意还是有利可图的。
在1936年，房主贷款公司停止运作。为了向银行提供融资渠道，政府建立了联邦国民抵押协会（FNMA），来再次吸引长期私人贷款进入抵押贷款市场。事实上，FNMA还购买了有FHA 担保的抵押并且发行长期债券，出售给像保险公司和养老基金这样的投资者，以此方式来为购买抵押贷款融资。和银行以及储蓄公司不同的是，FNMA拥有更长期的固定利率的融资渠道，所以即使长期持有抵押贷款，也不用承担利率风险。
该体系一直运转良好，直到60年代，短期利率上扬，导致存款从银行和储蓄公司流出——因为在大萧条时期，政府为防止过度竞争而制订了调控性存款利率上限，使银行和储蓄公司无法与更高的市场利率进行竞争。对抵押的贷款的融资又干涸了。为了补救，1968年，政府试图通过将房利美一分为二来加强市场的直接融资能力——新建了的政府全国抵押协会（GNMA或基利美），继续从事抵押贷款的担保，打包和证券化，房利美经过改制成为私人持股公司，通过想公众发行债券和证券化债权为抵押融资。那时，林登约翰逊总统正需要资金为越南战争中越堆越高的账单付款，私有化巧妙地将房利美的债务从政府的账单中抹去，让政府的资产负债表看上去更健康了。不久之后，房地美（全称美国联邦住宅贷款抵押公司）成立，负责将储蓄公司的抵押贷款证券化。最终房地美也被私有化了。
70年代末到80年代初，通货膨胀愈演愈烈，美联储主席保罗？沃尔克（Paul Volcker）为扼制通胀将短期利率上调到迄今都难以想象的水平。储蓄和贷款行业的投资组合中大部分都是利率较低时购入的固定利率的长期抵押贷款，而他们在融资的过程中却要支付高得离谱的短期利率，这些机构最终都破产了。政府并没有让储蓄公司关门大吉：房地产市场太重要了，而信贷又是一个牵一发而动全身的行业，让纳税人去填补这个巨大的窟窿实在是难以启齿了。
为此，政治体系作出了回应，通过了1980年的《存款机构的管制取消及货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Moary Control Act）和1982年的《甘圣哲曼储蓄机构法》（GarnSt。 Germain Depository Institutions Act）。两部法律拓宽 了储蓄公司的贷款范围以及借款方式，帮助该行业重新赢得了稳定。后面的故事就十分令人遗憾了，尤其让人愤懑的是这些储蓄公司拿着纳税人的前在商业房地产市场上进行了一场血本无归的豪赌，我想这些都是众所周知的。对于储蓄公司来说这是一次巨大的损失，而对纳税人来说这简直是一次不可估量的损失，而政府在这场悲剧中却扮演了帮凶的角色。不用说大家也会知道结果，房利美和房地美取代了储蓄公司并在抵押融资领域扮演越来越重要的角色。
房利美和房地美
众所周知，房利美和房地美是受政府扶持的企业，它们是两个奇特的怪兽。尽管它们都是由私人持股且全部利润归股东所有，但它们并不完全私有。它们当然也并非公有，因为它们不归政府所有，但是它们在享受政府优待的同时还肩负着公共责任。它们享有很多优惠待遇，包括免交国家和地方收入税，董事会中拥有政府指定的董事，以及拥有美国财政部批准的信用额度。对于那些投资的民众来说，和政府之间的这些千丝万缕的联系意味着这些机构拥有整个美国的信用为其撑腰。所以房利美和房地美可以以只比财政部高一点的利率筹集资金。这些优惠的待遇也为两房带来了公共责任——支持住房融资。
房利美和房地美做了两件事来完成自己的使命。他们按照自己的设定的规模限制和信用标准从银行购入抵押贷款，从而使银行获得资金放出更多抵押贷款。接着，这两个机构将大量贷款打包，并在为抵押提高违约担保之后发行资产抵押证券。他们还直接从市场贷款，购买由其他银行背书的抵押支持。因为这些抵押贷款的信用较好，所以投资的安全性高且回报极其丰厚。但是大部分收益都得益于在政府的隐性担保下实现的低成本融资。这样做是有严重政治风险的。
可支付性住房计划
在20世纪90年代初期，大量的的证据表明越来越多的美国人看到自己的工资总是维持在原有水平甚至还有所下降，因此政治集团便开始寻找速效的解决办法——当然要比教育改革见效更快才行，教育改革要等上几十年才能看到成果。最显而易见的答案就是为低收入群体提供可支付性住房，此时，房利美和房地美显然是最佳渠道。国会知道可以将房利美和房地美作为实现这一目标的手段，因为他们从政府那里拿走了大量的好处，如果政府停止通过政府预算秘密地为“两房”拨款，那么他们的经理人一定会承受巨大的压力。
1992年，美国国会通过了《联邦住宅企业金融安全与稳健法》，推行的此法的目的之一是改革对这些机构的监管，另一个目的是以一种直接的方式帮助低收入者和少数人群体实现他们的买房梦。美国住宅与城市发展部（HUD）在该法案的指引下为房利美和房地美制定了可支付性住房目标计划，并跟踪计划的实施。每当国会在某个法案中用了“安全和稳健”这样的字眼，结果往往就会和他们的初衷背道而驰，这部法律也不例外。
尽管两房不能阻拦法律的出台，却能够影响法律的制定，使其为自己的利益服务。他们确保了法律允许其持有的资本数额低于其他受到监管的金融机构，并确保新的监管机构——HUD中的一个在金融服务监管领域中初出茅庐的部门——要依靠国会的拨款才能维持运转。这就意味着，监管方若是想束住两房的手脚，他们在国会中的铁哥们就会削减对监管方的预算。国会积极的参与，由政府撑腰的私人企业对利益穷追不舍，监管者软弱且自主性差，所有这些因素摆在一起，便昭示着灾难的来临。
最初，房利美和房地美并不愿意把这些有利可图的业务暴露在风险之下。但是当看到了政府出台的政策时，他们屈从了。上世纪90年代，《纽约时报》记者斯蒂芬？霍尔姆斯（Steven Holmes）曾警告说：“房利美进入了这个新的贷款领域，甚至可以说这是有意而为之的，该行为导致其所承受的风险大量增加，若是在经济向好的时期，这倒没什么问题……但是一旦经济出现衰退，这个由政府资助的实体就会陷入泥潭之中，政府救助也会随之而来，就像80年代政府挽救储蓄与贷款行业那样。”随着住房市场的繁荣，两房发现对低收入者贷款中的高利率十分具有吸引力，良好的市场环境再加上缺乏低收入贷款的经验，所有这些都蒙蔽了他们的双眼，让他们看不到其中的附加风险。
在克林顿执政的时期，HUD逐步提高了对房利美和房地美的�