财富人生- 第45部分

施永青乐善好施，热衷于社会服务，现为香港乐施会理事、香港小交响乐团董事局主席、香港房屋委员会资助房屋小组成员等。

中原逐鹿房地产



上海的房价见顶了

叶蓉：您在香港的地产界打拼了这么多年，应该说，是地产界的一个权威，同时我们也知道中原地产90年代初就进军内地，应该说您是有发言权的，所以想就百姓普遍关心的问题请教您，您如何看待内地的楼市的未来？

施永青：楼市的涨跌受很多因素影响。比方说上海，因为上海是中国最大的现代化都市，有钱的人都想把钱投到上海来，所以上海的房地产现在已经不单是一个实用的可供居住的工具，而是一个投资工具，一个贮藏财富的工具。所以，在这种情况下，价格就会随环境的变化而发生较大的波动。如果政策对投资房地产有利的时候，那么全国的资金，乃至国外的资金都会流过来；一旦政策转向的时候，资金也会流失。当然，政策是不能够一下子改变资金的流向的。大家要明白，建房子的速度永远没有钱流进去、流出来的速度快。这个是危险的地方。90年代，当时的香港政府花了很大的力气想把楼市压下来，但是没有成功，一直等什么时候呢，那就是拥有房地产的市民越来越多，而市民口袋里的钱却越来越少，钱都变成砖头的时候，危险就出现了。

我估计上海房地产市场高速增长的日子，起码在短期来看，可能已经见顶了，现在要下来！这话可能不好听，发展商不喜欢听，买了房子的人也不喜欢听！

叶蓉：买楼的人希望房价继续涨，而还没买的人，则整天盼着它跌。中原地产在内地房产中介的交易中也是相当活跃的，那么，从您旗下众多门店给您回馈的数据来分析的话，您觉得应该给投资者或者说准备买楼的人一个什么样的建议？

施永青：我刚才从机场坐车到演播室，一路上看到不计其数的房屋中介店，其中有很多可能都是兄弟俩、夫妻俩在经营，规模很小。房地产中介的店铺比银行、米店还要多，这都是不正常的，这也确实反映出房地产有过热的成分。就像香港1996、1997年那个阶段也是如此，全民投资，卖楼的时候都要排队，排队的，什么人都有。前面排的是大学教授，后面排的是歌舞厅女郎，接着是警察局的警官，然后是黑社会头子，什么人都在排。甚至连一个和尚也打电话给我，让我指点迷津，该买什么地方的房子好。那个全民参与的热情就非常可怕。一般来说，经济的周期从复苏期、高涨期到危机期，到萧条期，都是有规律可循的，但危机在什么时候爆发呢？这是没有人知道的，但是如果楼价与当地普通百姓的收入不成比例的时候，危机就已经出现了。有危机，不一定等于爆发，至少我觉得现在已经有危机了。最好的方法就是房价不再攀升，而这一边经济又不断发展，慢慢使得大的经济环境与房价相适应，这样危机带来的损失就比较少。目前，中国的经济还是高速发展，这样的软着陆还是有可能的。房价降得太快，对整个经济的伤害是明显的。我们公司五月份的交易量还是创新高的，但到了六月份交投量就少了10％到15％左右，这意味宏观调控在发挥作用，房价有下降的可能。市民应该谨慎投资。

叶蓉：那么，对于此刻急于买房居住的市民，他究竟应该买，还是继续观望？

施永青：我觉得，他现在有钱的话，如果他也希望把他的生活改善一点，那就去买。但应该是量力而为，按照自己的收入情况，用经常性的收入去买楼是最安全的。如果你的月收入是3000块，你拿其中的三分之一去供楼，这个没有问题；但是有些人收入是3000块，而他看好房地产，买了房以后，每一个月要供5000块，还有2000块怎么办呢，就拿以前的存款去供楼，这个就很危险了。一般比较合理的投资，应该是100个工作日，也就是3个月的工资，可以买一个平方。那么，如果你每个月有2000元的收入，6000块的房价还可以承受的。

叶蓉：但普通市民也许会有一个想法，既然你施先生说了，房价会面临一个调整，那么我就等价格落下来的时候再去买，现在把钱捂着。这样操作，对吗？

施永青：对于普通人来说，也许都想低价买进高价卖出，但是这一点对于我们行内的人来说也是高难度的工作，不是谁都能做得到的。所以，我自己比较赞同的做法是按照自己的实际能力和自己的实际需要去判断买还是不买，即便买错了，等几年之后，价格可能还会上去的。但是你总是不去买的话，也会出现一个情况，就是本来你可以买得起的，越来越买不起了。用自己的可以承担的能力去买楼，不要去炒楼。如果你真的钱多，也很想卖楼，那你就去买；依靠出租，慢慢地去积累自己的财富，这是比较安全的。钱赚得越快，往往损失也越快。

中原逐鹿逐鹿中原

叶蓉：最初怎么会想到创办中原集团的？

施永青：那是1978年，我和我的同学王文彦都在为别人打工，从事地产发展，两个人都感觉这样工作下去，个人发展有限，于是就打算自己出来组建公司。可是，因为我们两个人都不是出生在有钱人的家庭，我们没有条件去做发展商；因为做发展商要买地，哪里来这么多钱呢？

于是，一开始，我们就各出了5000元，以房产中介入手。记得当时很拮据，在人家的办公室里，租了一张办公桌，还两个人合用，但是第一个月，我就开始赚钱了。由于当时的香港房产代理，实际上以炒卖为主。表面上，他是在做代理，但实际上他利用这个身份，接触到市场上很多待售的楼盘，他觉得价钱比较好就吃下来，再到市场上去赚差价。而我们的一直以来的方针，就是不吃差价，我们一定要把顾客的楼盘拿到市场上去推销，然后卖给出价最高的客人，所以客户和我们之间没有利益上的矛盾。慢慢地，我们的口碑也做出来了。现在大陆这边好多中介也存在这个问题，中间商自己也在参与炒卖。

叶蓉：刚才谈到您和您的创业伙伴王文彦每人各出了5000元，以50％对50％的股权比例共同经营，这样的股权结构，是否给你们日后的发展带来了问题？

施永青：刚开始的时候公司的规模比较小，那么这个时候的矛盾也比较小，因为连活命也有问题，所以大家还是互相支持的。但是到了公司发展到一定的程度，就很容易有不同的意见，这个时候，50％对50％就不是一个好的比例。后来，我就提议我们两人，每人各分5％给公司里的一个伙计，让他也做股东，于是就变成今天中原的股份局面。那就是我和王文彦各45％，还有一个股东掌握10％的股权。

叶蓉：我听说过，王文彦先生对你的评价很有意思，他一方面说你对下属的大方，是在一万个老板里面都找不到的难得；但另一方面又抱怨，你对他非常苛刻，这是为什么？

施永青：其实我们这几年，光是股息就分给他超过两亿。当时，他离开公司的时候，公司的市值也才几千万。现在我们公司的资产超过十个亿，而且他什么也不用做，还可以分到两亿多；我真的觉得，他应该开心一点才对。我很愿意和他调换位置。他来做，我在家收钱好了。但是这个问题，也不是我一个人就能说了算的，目前我们在全国18个城市，共有员工8500多人，面对他们，我有我的责任。最近，我也邀请他回来，担任集团的永久荣誉主席，他也可以在集团的董事会里面担任董事的职位，但是他都拒绝了。　
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施永青上海中原物业代理公司主席（2）



做一只快乐的小乌龟

叶蓉：您刚才谈到身后会把所有财产，捐赠给慈善基金，那您为什么不愿意把自己的财产交给自己的子女。你其实有三个孩子，两个女儿一个儿子，是吧？

施永青：我觉得，首先我的财产主要是中原地产的股权，我不应该把我没有完成的工作交给自己的孩子，他们有他们自己的理想。其实每一个人都是独立的人，子女不是父母的财产。也许很多人都想自己的后代来继承家族的事业，其实这一点很残酷，你剥夺了他应有的权利。他的人生目标可能不是做企业家，而是想做一个音乐家，想做一个艺术家，你不能剥夺他的机会，人应该有自己的选择。如果他是一个不适合做管理的人，你硬要他做，非但把企业搞坏了，连其他人的工作也没有了。所以，我觉得不要逼子女做他不想做的事，如果他想做生意的话，他应该自己去想办法。因为对人来说，所谓成功的感受最好就是从无到有，一开始就拥有太多，你走下坡路的机会就更多。很多有钱人的儿子，一上来就继承了父业，心理压力很大，整天担心我不要把我父亲给我的事业越搞越小了，往往带着这个心态工作的人，事业就是上不去。

叶蓉：所以我们看到很多富有家族的第二代、第三代生活并不快乐的原因正是在这一点上。

施永青：对，一个人如果他什么都有了，他还有什么追求啊？普通人也许很享受消费买东西的乐趣，但是对于香港的一些有钱人的儿子来说，你让他消费买东西，他根本没有快感，他什么都可以买到，所以很多富家子弟就去偷东西。据我知道，香港就有那么几个有钱人的儿子，就是喜欢去偷东西，他偷得来才觉得好玩。买回来的东西，对他来说，没有什么意思。所以，他的老头子要经常派人跟在他的后面，一旦他偷了东西，就要跑过去替他买单。

叶蓉：怕他犯法！

施永青：对！抓了好几个了，有几个都给法官判罪了，后来精神科医生出来说，这是精神出现问题，其实他的精神真是有问题。所以作为父母，你应该给你的儿子一个生活的机会，生活本身就是一场决斗，要斗争，要争取，什么也没有好争取了，他还有什么生