工党下台的1996年，这一比例降到7％，如今则将近11％。
幻觉之三其实和一个不太为人所知的经济学结论有关：我们住房的价格翻番，并不会让我们
变得更富有。不太明白？没什么，让我们仔细想想看。如我们所见，出现房地产繁荣的一大
主要原因，是20世纪90年代住房抵押贷款利息减半，于是人人都贷了更多钱去买房子。一些
新建房屋增加到现有供应量当中，还有人把原先的房子翻了新。一些初次购房者能够利用低
利率买房了，但房地产热潮的主要组成部分，是大批已有住房的业主买了别人已有的住房。
请记住，现有的住房与新增住房的比例，大致是50 ： 1。
这样一来，房地产的繁荣，差不多变成了一场超级击鼓传花游戏。所有这些人都搬进了自己
觉得面积更大、修得更好或者位置更好的房子。与此同时，房价抬高了。于是，在这个搬搬
换换的过程中，住房的供应量大致没变，而房价却翻了番。那我们怎么可能变得更富裕了呢
？
假设说你一直没搬家，看着自己的房价一路上涨。你的境况变好了吗？出现变化的，主要是
你的房价，它比从前更高了。如果你打算把它卖掉，搬去一个更好的地方，我敢打赌，那地
方的房价同样上涨了。假设它的价格从前就比你现在的房子高，那么如今，两者之间的价差
更大了，你要贷的款也就更多了。
从另一个方面来说，假设你决定换个更小、更便宜的地方，那么，如你所料，交易结束时你 。 想看书来
对住房的迷恋（4）
手里能剩下些钱来（尽管你打算搬的地方肯定也涨价了）。这也就是说，如果你在击鼓传花
开始之前就拥有住房，并且现在准备搬到一个面积更小的地方，或是搬出大城市，去一个便
宜的小镇，你或许可以收获房地产繁荣带来的“好处”。
从这一点你可以看出，房地产繁荣有利于年长者，而不利于年轻人。有孩子（甚至孙子）的
住房所有者亦可据此进一步怀疑生活境况的好转。你的孩子们怎么可能负担得起如此高昂的
房价呢？没有你的帮助—他们供不起房子。假设你已经有了一套房子，但你的两三个孩子买房
都需要你的大力帮助，房价翻番对你来说有什么值得高兴的呢？
对经济学家来说，自有住房既是财富，也是消费品。这也就是说，我们需要有个住的地方，
那就是我们的房子。如果你为了获取资本收益而把房子卖掉，那你就得租房住了。但租金应
当充分反映你所租地方的价值。所以，由于卖房所得的资本收益，你的生活境况变好了，但
由于地产繁荣，使得房子租金上涨，你的境况显然比从前更坏了。故此，地产繁荣带给一部
分个人利益，却又让另一部分个人受损，整个社会的财富并没有真实的增加。
我们再从代际关系的角度来仔细看看。年轻人看着如今的房价一筹莫展，不知道自己怎么可
能买得起房子。另一方面，我们知道，婴儿潮这一代的家长，将成为第一批死后能给后代留
下大笔遗产的人—主要是得益于他们的住房价值在过去30多年里的上涨。我们还知道，拥有住
房的婴儿潮一代，由于自己拥有住房，生活过得很不错。
但婴儿潮一代的孩子们，被过高的房价赶出了房地产市场。倘若他们觉得这一切太不公平，
你大概能够理解。幸运的是，情况还不曾这么糟糕。头一条退路就是我前面已经提到过的一
点：家长慷慨的援手。当家长的都希望孩子过得好，这是人的一种强烈本能，我猜，用不了
多久，家长们就会纷纷拿出积蓄，充当子女贷款的保证人，自己也承担一部分贷款，或是采
用其他办法，帮助孩子踏上拥有住房的第一步。我们一向“乐于助人”的银行，已经在推广便
于此种安排的“产品”。倘若有祖父母跳过直系儿女，直接把钱留给没有不动产的孙儿孙女辈
，我也不会吃惊。
那么，婴儿潮一代又该怎么办呢？你经常听人说，这一代人没有存够钱，退休之后没办法再
维持他们习以为常的舒适生活方式。倘若他们不把房子值的钱拿给孩子辈“循环再利用”，而
是把城里的房子卖掉，搬到便宜的小城镇，并利用两者之间的价差贴补退休收入，那会是怎
样的情况呢？要是婴儿潮一代把自己的财富用了，会给孩子造成什么后果呢？这么说吧，不
慷慨对孩子加以援手，那就得承受经济规则的摆布。
症结有二。唯有找到愿意接手，并且出得起钱的买家，你的房子才值你以为它值的那么多钱
。实际上也就是说，房子只值它的卖价，卖得了多高，就值多少。泛泛而论地看，这一代人
是把房子卖给下一代。所以，如果下一代人负担不起上一代人预想中的房价，你猜会怎么样
？房价会跌到下一代能够承担的程度为止。所以，倘若婴儿潮一代只关心自己的问题，不对
孩子加以援手，市场力量自然会拿走他们假想中的财富，并以较低房价的形式将之转给其后
代。
切莫怀疑这个说法的真实性。事情已经发生了。房价在2003年12月达到巅峰。其后的两年，
墨尔本的房价涨幅低于3％（低于该时期5％的通货膨胀率），悉尼也跌到8％以下。在这些城市
，一旦房价涨至顶峰，立刻摇摇欲坠。悉尼的房子均价，已经跌回比其他省会城市高50％的水
平，也即房市繁荣期开始之前的状况。至于房价“缩水”期会持续多久，现在还说不准。但从
先例来看，可能会持续好几年。根据澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of
Australia）的数据，在20世纪80年代末地产繁荣期结束之后的两年，悉尼的中等房价跌了2
5％。
但这次繁荣期和从前历次的一大区别在于，它是由于持续太久自然结束的，而不是因为利率
猛然提高给打断的。它基本上是一次软着陆。对于房地产市场和宏观经济来说，这是个相对
而言的好消息。利息陡然提高往往会导致经济衰退。可软着陆的结果，大概会使房价低迷持
续较长时间。
房地产繁荣达致巅峰的时候，人们的注意力总是集中在“初次购房者买不起房”上面。经验丰
富的观察家知道，其实这一点反而不必担心。为什么呢？因为市场会调整的—必然如此。不管
是来快的还是慢的，用软着陆还是硬刹车，房价必然会跌到大多数买家能够承担的程度。