契税税率由之前的3％~5％统一下调到1％；对个人销售或购买住房的印花税则由之前的到现在暂免征收，同时土地增值税也不用缴纳。12月，国办131号文件又推出一项重要的优惠政策，即减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年。2009年1月，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。5月，国务院又发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调。一系列优惠措施降低了购房以及开发房产的门槛，以便他们能够以较少的资金参与到这个庞大的市场之中，促使房地产业走向繁荣。
但在推动房地产走向复苏的同时，由于地方政府、开发商、投资者等对于高房价的依恋，在信贷宽松、资金充裕的条件下不断拉高房价、地价，导致远远超出居民的收入水平，造成普遍的买房难、住房难问题。为此，2009年底，政府又开始出台多个措施来收紧房贷优惠，抑制房价。个人住房转让营业税征免时限由之前的2年恢复到5年；开发商拿地的首付款比例由之前的20％到30％提高到了50％，并且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；二套房贷款首付款比例不得低于40％；自中国银行率先将首套房贷的优惠利率统一由7折调整为折后，中国光大银行也全面停止发放7折利率房贷，将房贷优惠调整至最低折。各银行开始实行明松暗紧的房贷政策，事实上，到2010年2、3月间，要享受7折优惠利率已经很困难了。
2010年4月2日，中国农业银行总行向各分、支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，中国银行、工行、建行及农业银行这四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降；中行则是将首套房贷款利率调高至折。
而“新国十一条”规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的倍。
面对以上这些信贷紧缩措施，我们最关心的是在未来会不会持续这种政策，或者说采取更加严厉的措施来紧缩信贷，遏制房价上涨。根据种种迹象，我们预测紧缩信贷还是会继续维持下去：
第一，房价本身已经高得完全超过了居民的收入水平，在没有广大居民购买力的支持下，再任由市场上投机者们肆意炒高房价，最终只会导致楼市泡沫的破灭。
第二，政府收回大龙地产的土地也给市场一个信号，即政府会严格落实土地政策，逼迫房地产商们加快土地开发，增加市场上商品房供给。另外，最近一系列的紧缩信贷的政策出台，特别是最近的“新国十一条”，也表明政府在抑制高房价中所持的态度。因而在市场上预期未来还会出台相关政策来抑制房价，这也是导致投资者不敢持有存货，普通购买者大多趋于观望的重要因素。
第三，由于国际大宗商品价格上涨，加上我国严重的产能过剩，一季度PPI持续上涨。在这种压力下，也会促使政府采取紧缩的信贷。
第四，2009年天量的信贷发放，而这大部分又流入了房地产市场，房价的悬高、通胀预期以及泡沫破裂的担忧，都增加了银行收回贷款的压力。全球三大国际评级机构之一的惠誉将原本领先于中国同行评级地位的中信银行和招商银行的评级从C/D级下调至D级，理由就是其资产负债表内外的信贷风险大为上升。
在这种背景下，银行只好提高贷款门槛，贷款利率也将会逐步上升。2010年1月央行提高银行存款准备金率，以及刚刚公布的一季度CPI上升等因素都给市场越来越强烈的加息预期。在这种种因素作用下，房贷利率的继续提高几乎成为一种必然。
综上所述，我们对未来房贷的预期是趋紧的，尤其是，如果未来出现房价在“新国十一条”下还无法得到有效控制的情况，那么必然会促使政府进一步采取严厉措施，而提高房贷利率将会是一个重要手段。
事实上，提高房贷利率对抑制投机炒高房价是很有必要的。同时，这也是应对银行业未知的潜在坏账风险和生产资料价格上涨的一种手段。
但是我们也应该把紧缩房贷跟紧缩整个信贷市场区别开来。目前，所谓的泡沫主要是集中在房地产业中，而其他的实体经济由于种种因素导致生存发展的环境日益恶化。也正是这个原因，房地产中的很多资金是来自于其他实体经济，比如制造业、服务业等。如果我们采取一刀切的方式连其他行业的信贷门槛也提高，这无疑会加剧他们原本已经困难的发展环境，造成更多的企业面临困境。
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第二章 叩问股市：熊市何时是劲头？（1）
［问题导读］3000点的挣扎
［相关政策］紧缩政策初现
［专家声音］《每日经济新闻》首席评论员叶檀：收紧流动性似成定局
［叩问股市］
股市会重上6000点吗？
中国股市有多少泡沫？
银行会不会加息？
股指期货推出对股市有利吗？
创业板还有没有投资价值？
近期宏观调控会对股市有什么影响？
现在调整印花税合适吗？
怎样才能杜绝庄家？
第二章叩问股市：熊市何时是劲头？
【问题导读】
3000点的挣扎
2010年1月26日前后，对于股市来说，是个动荡的阶段。
先是传闻监管层要求商业银行在2010年1月剩下的时间里停止发放贷款；接着又传出了央行对工行等四家银行实行惩罚性的差别存款准备金，多调个百分点。这些紧缩信贷的风吹草动很快反映在股市上。
2010年1月26日，上证综指出现了一百多点的振幅，最高到了点，最低触及到点，尾盘有了一定回升，却留下了一条大阴线。传闻继续不断变更，上证综指在27日呈现倒V型走势，轻松突破3000点。在经过三个月后，上证综指再次退回到2字辈的时代。接下来几天A股市场经过多番较量，在震荡中却难以再次稳固地冲上3000点，直到2月9号，沪指收于点。
直接主导这一幕纷争的则是信贷资金的大批撤离。现在我们经常会听到有些人动辄几千万投入股市，听起来很吓人，以为他们是千万富翁，其实都是虚的。这几千万，真正属于他们自己的，也许只有三四百万。其他的资金哪里来？都是银行贷的。2008年11月，宽松信贷政策开始落实。只要按揭几套房子，就可轻松获得银行的贷款。当然，银行业不会过多追查你把这些资金用到了哪里，因为银行不敢这样做，一做客户资源就会大量流失，这是他们最不愿意看到的。正是这些庞大的资金不断涌入股市，才把一千多点的股市拉上来。也就是在2008年11月，当月信贷4769亿元，同比增长446％，上证综指也在这个月筑下了1664点的最低点，随着11月以后贷款持续暴增，股指也逐步上扬。2009年，极度宽松的货币政策带来了新增人民币贷款万亿。2009年1月份，商业银行新增贷款亿元，一季度平均每月新增贷款万亿，反映在股市上，上证综指从年初的点上涨到12月底的点，涨幅几近一倍。
现在，当央行和银监会释放出信贷收紧的信号时，全年计划新增贷款万亿，增速下降，央票利率走高，存款准备金率提高个百分点，并采取区别化实施，定向控制商业银行信贷规模扩张。一系列信号引发了投资者恐慌，那些主要依靠信贷资金进行炒股的股民不得不将大笔资金撤出股市，成为最先出逃的砸盘者。而商业银行2009年发放最多的就是1年期贷款，2010年一季度将有超过4万亿贷款到期，银行催收力度加大，贷款炒股资金被逼卖股还贷，这就会造成股市大量信贷资金流出。据统计，2010年1月份，沪深两市总流入资金22913亿元，而流出资金达到23103亿元，净流出190亿元。这股暗流，明着就体现在股市的不断震荡中。
虽然在总体信贷政策并未放松的情况下，股市在2010年3月份结束了这种在3000点附近徘徊的状态，转而扭头向上。至2010年4月15日，达到了3160点。然而，3200点附近似乎还有相当阻力，股市能否在短期难以顺利突破3200点继续上行。特别是4月16日期指期货的上市，更是引发人们更多的猜想。虽然股指期货是人们管理风险的一种交易工具与手段，其本质是“中性”的，但也不能否认当我们拥有的股指期货，人们做空的动力将会更大。此外，楼市新政出台之后，股市应声大跌，重新跌入2时代。随着金融和地产板块下挫，市场亢奋情绪消退，市场缺乏兴奋点，大盘出现了涨难跌易的态势。（2010年4月中旬以来，沪深股市在经历了半年多的振荡整理之后，开始加速下行。以4月15日高点计算，上证综指从点一路下跌至5月12日的点，最大跌幅超过18％。）这更是给人们心中留下了一个大大的问号：股市能否站稳3000点？股市未来将走向哪里？。 最好的txt下载网
第二章 叩问股市：熊市何时是劲头？（2）
【相关政策】
紧缩政策初现
为提前遏制由银行季节性发放贷款、贸易顺差形成超额储蓄以及境外热钱流入所造成的新增超额流动性，进入2010年，中央银行从公开市场开始大量回收货币，同时对央票发行部分票据利率进行试探性上调，并且宣布在1月18日调