�30％；5月，国家税务总局出台政策，其中明确了房地产营业税的起征时间；6月，北京停止办理商品房预售转让登记手续，取消期房转让……
在2006年的春节前后，上海房价在回调20％…30％后，我觉得地处中心城区的楼盘价格已经基本到位，便买了唯一的一套自住住房。成为房地产宏观调控的第一批受益者。
然而，随着热钱在上海无利可图，它们便迅速流向地产价格相对较低的北京、广州、深圳等地，致使这些地方的房地产价格加速上涨，全国的房地产宏观调控面临更大挑战。而中央的宏观调控非常及时地针锋相对。2006年4月，房贷利率再次上调；5月，国六条、国十五条出台：明确90平米以下住房须占项目总面积七成以上，购房不足5年转让须交营业税，空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物，个人住房贷款首付比例不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，土地闲置2年将被收回使用权，各地城市年内建立廉租住房制度等调控措施；7月，禁止非法预售，规范外资房地产进入，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20％的个人所得税；9月，明确土地出让管理；年底，加强房地产商业贿赂稽查；2007年2月，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，至此，存款准备金率达到10％……
一系列从土地、信贷、税收、产业标准、外资进入等多方面的调控措施，对疯狂虚涨的房地产价格不断产生釜底抽薪的作用，而且房地产短线投机的空间基本被挤压出来，炒作的空间越来越小，加之股市的机会非常难得（2006年是难得的大涨，2007年是难得的大幅震荡），会吸引流动资金的主要注意力。
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北京、深圳今年房价将下跌（2）
在2006年底，比上海慢半拍，广州住宅价格已经追随上海调整；相信接下来是深圳，最后是北京，都会在2007年适度回调，但深度也不会太大，大约在20％…30％间。住宅价格回归居住的基本需求已成定局，宅地产的性价比变得十分关键，楼盘所在的位置、交通、教育、购物、娱乐等环境要素，房屋本身的设计、质量等将成为价格的主要决定因素。同一座城市的不同区域、不同地段、不同楼盘的价格分化将更加明显。总体而言，被透支的北京、深圳房价必然回调。上海房价基本稳定。
如果从长期来看，鉴于中国经济的持续快速成长，并假定中国能够顺利地渡过后奥运时期，住宅房地产价格在这轮调整后将会是一个慢牛行情。
作者房地产预测与印证 最新预测
2007：内地房地产：住宅价格分化，写字楼上涨可观
由于连续两年的宏观调控，住宅房产的投机空间已经很小，加之接下来住宅持有性税收政策可能出台，住宅房产市场将进一步回归到居住需求本身，因此，对居住区生活、工作的功能性关注将回归，住宅市场价格分化特征突出，不同城市、不同城区、不同小区价格走势都有差异。从城市来看，北京、深圳在过去两年里价格上涨过速，2007年有一定的价格回调压力；上海已经先期完成价格回调，价格总体上基本稳定或有小幅上涨。
商业地产的总体表现将好于住宅，全国会有小幅上涨。其中大都市写字楼市场将相当红火，北京、上海的写字楼仍将有相当幅度的上涨空间。
预测与印证
2005年全国房价将小幅上升，而上海房价下跌
时间：2004年12月30日
印证：基本正确，上海房价下跌20％…30％
原文照登：
2005：全国房价将小幅上升 上海房价下跌
居民商品房价格降低的主要因素有：A。热钱看到投机中国无望，将部分撤出中国房地产市场；B。在连续数年的大幅上涨后，全球房地产价格下跌；C。如果2004年中国出现通货紧缩，将会一定程度抑制消费。上涨的主要动力有：一、随着中国宏观调控，国家严格控制土地，导致房地产的土地成本加大；二、中国的房地产价格与国际仍有一定差距；三、中国居民每年增长的住房需求有相当的刚性。两相平衡之下，居民商品房价格在局部（此局部指上海，笔者注）可能下跌，但全国市场将总体小幅上扬5％…10％。
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预测金融未来之秘
在年终岁首的日子里，两种人往往惴惴不安，一种是欠债者，一种是预言家。很不幸我们是后者；更不幸的是，我们还想鉴别其他的金融预言家们，正人需先正己，自我清算不容丝毫留情。
在2007年来临之际，是该清算一下本报金融研究中心的“2006中国与世界十大经济预言”了。
需要指出的是，对于其他预测者，我们采取的是相对准确法，即在所有预言者中，最接近现实者为10分，最远离者为0分；换言之，即使所有预测者均有不同程度的失误，但相对最准确者仍可获得10分。而对己，则取绝对吻合法，即只有预测与现实基本吻合，才可以得1分；方向正确，但存有误差，得分；与现实基本不吻合得0分。
尚不透明的墙壁
必须承认，我们的眼前仍有诸多不透明的墙。
在十大项预测中，比较失败的是国际铜价。我们认为铜的价格会回落到4000美元/吨上下，但到2006年底，它才由最高点的8600美元回落到6300美元/吨。这说明我们对铜及其背后的国际热钱力量的认知仍不足，此项计为100％的失败。
对于中国经济的两个重要指标———GDP和A股指数预估，我们基本方向正确，但尺度可能显得保守。
我们认为中国的GDP会冲高回落，这已经被证明是对的，但全年平均值低于2005年尚有待观察，不排除最后略高于2005年的可能。果真如此，原因或许有三：一、我们对中国宏观调控的执行力度估计偏高；二、对“世界工厂”的持续发展能量评估偏低；三、数据本身存在问题。此前，关于中国资本回报率，单伟建和史蒂芬·罗奇先生与世界银行曾经展开论战，我们比较认同前者，中国的GDP有可能与资本回报率类似，存在高估可能。此项预测暂且先计50％失误。
A股指数在2006年已经基本形成大涨的格局，除非股指期货提前在年底前推出。我们的估计是“上证G股指数肯定大幅上涨。倘若以2005年底G股股票样本不变为参照，到2006年底，这些股票平均价格上涨幅度有限”，截至2006年底，完成股改的234只股票，其算术平均价上涨。
尽管对中国股市的大发展非常有信心，早在2004年11月22日，本人就曾评说：“只要解决股权分置问题，股市（进而）令中外公众信赖，未来10年中国股市规模增大5～10倍，指数提高3～5倍，成为世界上规模最大，股指成长最快，发展速度最快的股市之一绝不是天方夜谭。”（见第一章2004预测与印证之二《股市竞争力：中国的阿喀琉斯之踵》）；2005年底，在全球媒体和知名金融机构中，本报唯一预测到2005年中国解决股权分置问题。
然而，必须承认，内地A股牛市的短期爆发力还是超出了我们的预想，这说明我们对牛市的行为特征掌握不到位。而股指期货推出时间晚于预期是另一个因素。此项也计50％失败。
美国经济脉络日渐清晰
幸运的是，美国经济走势与我们的预测相当吻合。
2006年10月27日，美国公布了第三季度的GDP增长率的数据———，2006年一季度是，二季度是。这使得本报金融研究中心2006年十大预言中最核心的一项成为现实，即美国进行经济调整。我们去年底的措辞是“美国在经历了18年的‘格林斯潘繁荣周期’之后，将迎来经济调整是确定的，它可能在几个月内、一年内，应该不会超过两年内到来”。
2006年6月9日，笔者在《红灯转黄：世界金融危机风险降级》一文中，进一步明确了调整时间点，“在美国最近改变内政外交政策后，以猛烈的危机方式调整的可能性下降。现在，美国经济的可控性主动调整即将开始了。”
美国经济调整的准确预测为我们相关的国际项成功奠定了基础，比如美国股票、黄金、石油价格。
对于美国股市，我们预计其“会温和地盘整或小幅上涨，直到美国经济调整时下跌，然而不至于出现太大跌幅”。自2006年年初开盘到三季度GDP数据公布以前，美国标准普尔500指数上涨了，数据公布后一周下跌后反弹。
2005年底，当黄金价格每盎司517美元之时，我们给出的预测是：“金价2006年达到600美元的概率是100％，达到800美元的概率是50％。”这几乎是当时全球金融研究机构关于黄金价格的最大胆的预测。而2006年4月11日，金价突破600美元，5月16日，最高达到730美元。我们在4月12日就及时评论———“黄金价格冲上600美元绝不是一个好的信号。此时此刻，我们非常希望本报对2006年更高黄金价格的其他预测是错误的，甚至永远不会发生。”希望全世界有识之士共同阻止因伊朗核冲突引发的中东石油危机，避免新一轮大的国际政治和经济动荡。后来的黄金价格回落也在我们的意料之中。
“石油价格有机会再创新高，但随着中国经济增长放缓和美国经济调整，美国乃至全球对石油的需求都会降低，石油价格将会下挫。”这一基本判断也已得到印证，2006年7月14日，国际石油价格盘中创出每桶美元历史新高之后，截止2006年底，其已下挫。
此外，我们其他几个国际项，如欧元兑美元小幅上涨，日本经济复苏有望，人民币对美元继续小幅升值等三项，也被实践检验为基本正确。
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预测就像炼狱 炼不出智慧就炼出疯狂
或许在不少人的眼中，我们是“胆大妄为”的“幸运儿”。
我们的确非常大胆，以《第